Выбор ипотеки (вторичка)

Кто разбирался - где и как лучше взять ипотеку?
Вторичка. Лет на 10, с надеждой погасить лет за 5.
Зарплату получаю в Сбер и с месяц как дополнительно в ВТБ.

Смотрел на агрегаторах сравни ру и банки ру - куча каких-то мутных нюансов.
Услуги снижения ставки, требования по страхованию и пр.

Прикинул в ВТБ и Газпромбанке, что будет с этими акциями типа "ваша низкая ставка".
Сниженный процент у них выходит порядка 4%+-, вроде неплохо. Но стоимость опции такая, что простая математика показывает: "эффективная" ставка выходит где-то 11.6-12.2%. И при досрочном погашении стоимость опции не меняется (т.к. платишь при открытии кредита), а выгода снижается.

Может кто подскажет, где взять ипотеку под нормальные условия, и чтобы было удобно?

Предыдущая ипотека была в Сбере - все очень удобно. И досрочку через приложение оформлять, и справки получать, и обременение сами потом сняли. И зарплата на него приходит.

Если будет другой банк - видимо придется наличные снимать и в тот банк заносить, т.к. лимит СБП нужен под другое, а комиссию за переводы платить не хочется. Но за более низкую ставку или другие преимущества можно поморочиться.