помогите с расчетом ипотеки

Планирую взять семейную ипотеку под 6%.

Вводные данные.

1 вариант.
- Стоимость объекта 7250000
- первонач. взнос 30% (2175000)
- сумма кредита 5075000
- ежемесячный платеж 30427
- начисленные % 5878788
- долг + начисл % 10953788

2 вариант.
- Стоимость объекта 7250000
- первонач. взнос 20,1% (1475250)
- сумма кредита 5792750
- ежемесячный платеж 34730
- начисленные % 6710215
- долг + начисл % 12502965

По первому варианту на данный момент не получается взять (лимитов нет в банке с которым же работает), нужно ждать появления лимитов в новом году, от этого риски, что вдруг запретят использовать материнский капитал на ПВ или что-то сделают с семейной ипотекой в 2025 году.

Есть вариант 2, взять ипотеку с ПВ 20,1% но с удорожанием объекта на 6% от суммы кредита (т.е. на 347565)
Но зато взнос 20%

Прикинул в калькуляторе, что если разницу (370185) от первоначального взноса за вычетом удорожания сейчас положить допустим под 22% с капитализацией на 3 года, то получится 711921.
И после закрытия вклада внести эту сумму на досрочное погашение с сокращением срока.
При такой схеме получается ИТОГО: долг+начисленные %=10316177

Итоговая переплата по второму варианту меньше на 637611.

+ То что фиксируюсь сейчас и опускаются риски с запретом использования мат.кап на ПВ и изменениями в семейной ипотеке.

Ещё конечно разница в ежемесячных платежей 4303, этот момент я не учитывал никак

Подскажите пожалуйста кто разбирается в этой теме, может я что-то не так считаю или упустил какой-то то момент.